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图源：集结

11月26日，中指筹商院发布基于房企三季报的筹商呈文称，2024年前三季度，沪深上市房企的交易收入均值为162.6亿元，同比下落21.1%，净利润均值由前年同期的8.4亿元下落至-1.6亿元，出现赔本。从公布财务数据的72家沪深上市房企具体推崇来看，有75%的企业完了了交易收入的同比下落，上市房企交易收入和净利润仍在连续诊治。

从盈利到赔本

呈文透露，2024年前三季度，沪深上市房企的交易收入均值为162.6亿元，同比下落21.1%，净利润均值由前年同期的8.4亿元下落至-1.6亿元，出现赔本。从公布财务数据的72家沪深上市房企具体推崇来看，有75%的企业完了了交易收入的同比下落，53%的企业净利润出现赔本。

以大悦城为例，该公司前三季度完了交易收入204.8亿元，同比下落1.1%；归母净利润-5.9亿元，同比下落16.7%；扣除非经常性损益后归母净利润-16.3亿元，同比下落187.4%。关于归母净利润的缩小，大悦城方面给出的情理是，主要原因是部分姿首计提减值准备，受互助开垦姿首结算周期影响，对招引营企业投资收益同比减少。

合硕机构首席分析师郭毅讲明称，开垦商在支付了地盘本钱、施工及建安本钱等一系列运营本钱后，预期的销售或商量性回款金额却出现了难以预估的较着下落。因此，开垦商聘请通过集体减值的花式，一次性将损失充分反馈出来。这一作念法无疑会对开垦商的净利润产生负面影响，因为关联本钱仍是发生，而预期收益却大幅下落。

值得谛视的是，计提减值导致归母净利润缩小的情况并非个例，大悦城仅仅其中之一。在2024年半年报中，金地集团、荣盛发展等广宽房企也遇到了通常的窘境。中国城市房地产筹商院院长谢逸枫示意，因计提减值而堕入赔本的房企数目不在少数。这些房企在销售楼盘或地盘姿首等钞票时，往往由于钞票靠近较大赔本或价钱急剧下落，导致其账面价值低于可收回金额。这种步地泛泛发生在企业早期以高价得回地盘，此后续销售时价钱却大幅缩小的情形中。

为了加快去化、加多营收就去爱就去吻，房企多半接恪守价销售策略。但是，与拿地时的高溢价率比拟，降价销售不仅导致房企的销售收入减少、毛利率下滑，还可能激发已售项商量存货跌价损失，进而加多计提减值的压力。

以2021年为例，大悦城以高溢价率摘得高陵区4宗总共244.93亩居住用地，总成交价约为22.17亿元，上述地块的溢价率别离高达148%、112%、151%及131%。如今，房企以降价花式售出这些地块开垦的姿首，无疑进一步压缩了房企的盈利空间。

营收下滑背后的结转面积坚苦

此外，房企在2024年前三季度多半遇到了归母净利润下滑的窘境，这一状态不仅受到计提减值加多的影响，还与营收下滑详细关联。

动作房地产龙头企业的保利发展，在2024年前三季度，营收和净利润也均出现了同比下落的情况。具体来看，2024年1—9月，保利发展的交易收入为435.25亿元，较前年同期下落21.62%；包摄于上市公司推动的净利润为3.93亿元，同比下落63.31%。完了签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。

保利发展方面指出，本期归母净利润的缩小主要归因于结转收入的减少和姿首毛利率的下滑。

对此，郭毅分析称，开垦商的结转收入遵命司帐准则的条目，泛泛在房屋完好意思备案验收并请托使用后才会进行结转。这意味着，并非销售房屋后即可结转收入，因为面前商场上销售的房屋多为期房，从期房到完好意思备案往往需要至少两年的时辰周期。因此，开垦商的结转收入大多在房屋完好意思备案后能力完了。泛泛情况下，结转收入的缩小会伴跟着结转面积的下行趋势。

郭毅的不雅点得到了数据的复古。2024年1—9月，宇宙房屋完好意思面积约为3.68亿平方米，同比下落24.4%，其中住宅完好意思面积约为2.69亿平方米，同比下落23.9%。但是，值得谛视的是，尽管全体完好意思面积有所下滑，但房企销售状态在10月有所好转。中指筹商院数据透露，2024年1—10月，TOP100房企销售总和为34599.95亿元，同比下落34.7%，但降幅较上月有所缩窄。尽头是10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。

对此，中指筹商院企业筹商总监刘水示意，天然结转面积的大幅下滑是导致房企交易收入下落的主要原因，但10月以来房企销售的好转或将对将来价钱预期的舒服及结转营收的回升组成利好。但短期内效力或将不较着。

杠杆率和短期债转好

但也并非全是坏音讯。杠杆率的升迁和短期债的转好，齐预示着开垦商的融资环境、债务压力在转好。呈文指出，收尾2024年9月底，沪深上市房企杠杆率呈现高潮趋势，短期偿债智商有所下落。具体而言，沪深上市房企净欠债率均值达到87.1%，较前年同期增长了6.3个百分点，同期现款短债比下落至1.1，较前年同期减少了0.3。

以万科为例，收尾2024年9月底的有息欠债总和为3276.1亿元，其中一年以上有息欠债占比64.4%，净欠债率为66.2%，剔除预收款的钞票欠债率为65.4%，较年头微降0.1个百分点，货币资金持有量为797.5亿元。而保利发展的钞票欠债率则降至74.9%，较上年度末下落了1.7个百分点。

郭毅示意，杠杆率高潮的原因主要在于融资层面的战略复古，尽头是白名单轨制的缔造及对应贷尽贷的条目，使得企业在资金使用上相对更为宽松，进而导致杠杆率有所升迁。

但谢逸枫也指出，沪深上市房企的杠杆率若有所高潮，泛泛意味着其短期偿债智商有所下落。其次，杠杆率的变化可能有意于房企在股票商场上缔造相对精采的增长基础。但是，从中遥远债务角度来看，这可能会给房企带来一定的压力。

从到期债务范围来看，房企仍存在一定的偿债压力。据中指筹商统计，房企2024年四季度到期需偿还的债券余额为1304.6亿元，一年内（2024.10—2025.09）到期余额为7272.7亿元；两年内（2024.10—2026.09）到期余额13892亿元。

刘水以为，抽象来看，沪深上市房企短期内改善现款流仍靠近一定挑战，需以流动性为中枢，加强现款流管控，加大高流动性项商量推售力度，狠捏销售回款，同期收拢战略窗口期，加多现款流入。

郭毅进一步指出，追忆房地产行业的黄金二十年，开垦商曾一度高出通盘这个词经济体的平均利润率水平，但这种超常推崇并不行持续。如今，跟着行业回反日常发展状态及利润水平，房企需领先接纳利润率持续下滑的施行。在此基础上，房企应诊治业务布局，将投资要点更多倾向于需求相对稳重的一二线城市，尽头是在中枢城市布局中枢家具。只消如斯就去爱就去吻，房企方能在升迁销售额的同期，有望完了利润率的小幅回升。磋议将来，房地产企业也应连续打造好家具促进销售回款，同期寻求战略机遇周转存量，改善钞票欠债表，升迁盈利智商。